N’achetez pas au Costa Rica sans ces connaissances de base
Salut, je m’appelle Shawn Fletcher. Je travaille avec RE/MAX Oceanside ici à Jaco Beach, au Costa Rica, et le but de cette vidéo est de discuter de la propriété au Costa Rica en tant qu’étranger. Je souhaite vous guider à travers un achat typique et discuter de sujets importants tels que les frais de clôture du financement, le titre par rapport à la concession, les taxes de résidence, les associations de propriétaires et quelques autres sujets importants. Si vous envisagez d’acheter une propriété au Costa Rica, cette vidéo vous fournira beaucoup d’informations utiles. Je l’ai également mise sous forme écrite, donc si vous souhaitez m’envoyer un e-mail, je peux vous envoyer mon guide de l’acheteur.
Propriété au Costa Rica en tant qu’étranger
Parlons maintenant de la propriété au Costa Rica en tant qu’étranger. En général, il n’y a pas de restrictions pour les étrangers qui veulent posséder une propriété au Costa Rica, et la Constitution costaricaine accorde en fait aux étrangers les mêmes droits qu’aux citoyens lors de l’achat de propriété. Il y a une exception, que nous aborderons plus tard dans la vidéo, en ce qui concerne les propriétés en concession, mais sinon, en tant qu’étranger, vous pouvez posséder une propriété en toute propriété, avec un titre complet, tout comme en Amérique du Nord. Lorsque vous achetez une propriété, l’acheteur et le vendeur doivent comparaître devant un notaire public pour signer l’acte de transfert en votre nom. Un notaire public au Costa Rica doit également être avocat, et cet acte de transfert est ensuite soumis et enregistré auprès d’une institution centrale appelée le Registre national. La mission du Registre national est de garantir la sécurité des droits de propriété enregistrés. C’est un système très sécurisé pour la propriété ici au Costa Rica.
Propriétés en concession
D’accord, parlons des propriétés en concession. Ici sur la côte, les 50 premiers mètres à partir de la marque de haute mer, personne ne peut en fait posséder ou construire dans cette zone. Les 150 mètres suivants sont appelés la zone maritime ou la zone de concession. Dans la zone de concession, vous ne pouvez pas réellement posséder la propriété ; vous la louez auprès du gouvernement. Sur une période de 20 ans, vous payez généralement une redevance de concession annuelle, et à la fin de la période de 20 ans, vous devez demander le renouvellement de cette concession. Il y a une autre restriction pour les étrangers : ils ne peuvent pas posséder plus de 49 % d’une propriété en concession. Donc, ce que font généralement les étrangers, c’est de créer une société costaricienne. Ils deviennent des actionnaires à hauteur de 49 %, puis ils font entrer un costaricien comme actionnaire à hauteur de 51 %, et ensuite ils concluent un accord privé entre eux deux, où cette personne n’a aucun droit sur la propriété.
Maintenant, il y a environ 10 % de la côte au Costa Rica qui est entièrement titrée jusqu’à la marque des 50 mètres, comme à Jaco. Ici, toute la plage est entièrement titrée jusqu’à la marque des 50 mètres, c’est pourquoi nous avons beaucoup de tours de condos et d’hôtels construits jusqu’au sable. Ici, vous pouvez avoir une propriété simple et entièrement titrée à l’avenir.
Le processus d’achat
Parlons maintenant du processus d’achat. Il est incroyablement important de travailler avec un agent immobilier expérimenté car il n’y a pas de MLS ici au Costa Rica. Par conséquent, l’agent immobilier avec lequel vous travaillez doit vraiment bien connaître le marché et être en mesure de vous montrer toutes les propriétés correspondant à vos objectifs, préférences et budget. Ils doivent comprendre le marché.
Une fois que vous avez identifié une propriété que vous souhaitez acheter, cet agent immobilier va rédiger un contrat d’achat pour vous. Cela ressemblera beaucoup à un contrat d’achat en Amérique du Nord. Il commencera par les détails de la propriété. Ensuite, il y aura un montant de dépôt, qui est généralement de 10 dollars au Costa Rica. Une société de dépôt tierce est chargée de détenir ce dépôt. Juste un avertissement : les sociétés de dépôt seront probablement la partie la plus difficile de toute transaction ici au Costa Rica car le Costa Rica a des réglementations très strictes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Vous devrez donc prouver l’origine de vos fonds. Je dis à mes clients : “Vous aurez l’impression d’être un trafiquant de drogue ou un blanchisseur d’argent jusqu’à preuve du contraire”. Ils vont demander des relevés bancaires, des déclarations de revenus et d’autres documents de vérification des revenus justificatifs pour s’assurer que l’argent est propre.
Votre argent sera entièrement remboursable dans cette société de dépôt pour une durée normale de 15 à 20 jours si nous traitons avec un condo ou une maison standard. Pendant ces 15 à 20 jours, un avocat va d’abord vérifier le titre pour s’assurer qu’il est propre et transférable et qu’il n’y a pas de privilèges ou d’obligations qui entraveraient le transfert du titre. Nous allons embaucher un inspecteur de maison qui va faire une inspection de la maison ou du condo. Ensuite, nous allons négocier les réparations avec le vendeur. Soit le vendeur peut accepter de faire les réparations avant la clôture, soit il peut vous accorder un crédit. Si vous ne pouvez pas parvenir à un accord à ce sujet, vous pouvez renoncer à l’achat et récupérer votre dépôt, sans poser de questions. Nous faisons également une liste d’inventaire pendant cette période juste pour vérifier tout ce qui est inclus dans la vente. Une fois que nous avons terminé la période de diligence raisonnable et que tout est propre et compris, vous pouvez vraiment clôturer à n’importe quel moment après cela. Même ainsi, nous aimons mettre un peu de marge, généralement d’environ 15 jours, donc une clôture de 30 jours est très courante au Costa Rica.
Qui paie les frais de clôture ?
Le contrat d’achat précisera également qui paie les frais de clôture, et ces frais sont importants, il est donc important de savoir que vous avez environ quatre pour cent de frais de clôture au total. Cela comprend les frais juridiques, qui s’élèvent à environ 1,25 %. Vous avez une taxe de transfert de 1,5 % ; il y a des frais d’enregistrement auprès du Registre national pour vous enregistrer en tant que nouveau propriétaire du bien, qui s’élèvent à environ 0,87 % ; vous avez des frais pour la société de séquestre ; et ensuite, il y a quelques autres petites charges. Si vous le souhaitez, par exemple, posséder une société costaricaine, il y a des frais pour la mettre en place.
Acheter via une société costaricaine
Lorsque vous achetez une propriété au Costa Rica, vous pouvez soit acheter à votre nom personnel avec votre passeport étranger, soit créer une société costaricaine, équivalente à une LLC nord-américaine, et l’un des avantages de l’achat en société est la protection de responsabilité qu’elle vous offre ici au Costa Rica. Vous ne pouvez pas percer le voile de la société, de sorte que tous les actifs que vous avez dans une société sont protégés de cette manière. Prenons le pire des scénarios : si vous venez en vacances et que vous louez une voiture et que vous renversez accidentellement quelqu’un sur le bord de la route, tous vos actifs détenus dans une société seraient entièrement protégés de toute responsabilité dans cette situation.
Une autre chose pour laquelle la constitution est bonne, c’est que vous pouvez facilement donner procuration à quelqu’un pour signer en votre nom ou effectuer des actions en votre nom sans que vous ayez à être dans le pays. Ainsi, une simple procuration peut vous être envoyée par e-mail que vous pouvez signer et renvoyer, et vous pouvez donner à quelqu’un comme moi le pouvoir d’agir, par exemple, pour changer le nom sur votre facture d’électricité ou même vendre votre propriété en votre nom sans que vous soyez ici. Vous pouvez détailler que j’accorde à Shawn le pouvoir de signer en votre nom pour un montant x de prix d’achat à cette date et que je peux me présenter à l’heure de la clôture, ce que je fais souvent pour mes clients, et ensuite je pense qu’ils peuvent clôturer sans avoir à venir ici et être présents en personne. Posséder une société présente également l’avantage de pouvoir ouvrir un compte bancaire ici au nom de la société et d’avoir moins de restrictions que si vous deviez ouvrir un compte bancaire à votre nom personnel.
Maintenant, l’inconvénient d’une société, bien sûr, sera le coût. Actuellement, il coûte environ 650 à 700 dollars pour créer une société, puis il y a les frais de maintenance annuels. Tout d’abord, vous avez environ 250 dollars de taxe corporative à payer chaque année. Ensuite, chaque mois d’avril, avec l’aide d’un avocat, vous devez les payer pour enregistrer les actionnaires. Le gouvernement veut que vous enregistriez tous les propriétaires de la société, et cela vous coûtera encore environ 250 dollars. Donc, vous avez environ 500 dollars de dépenses annuelles pour maintenir la société.
Achat au Costa Rica à votre nom personnel
Si vous achetez à votre nom personnel, bien sûr, vous n’avez pas à payer ces frais. L’inconvénient de l’achat à votre nom personnel est que lorsque vous allez vendre, si vous n’êtes pas résident, le gouvernement va retenir 2,5 % du prix d’achat au lieu de vous faire payer les plus-values. Si vous avez une grande plus-value entre l’achat et la vente, cela n’a pas d’importance car vous seriez alors tenu de payer les 15 % de plus-values. Vous paierez le montant le plus élevé des deux. Si vous vendiez à l’équilibre ou avec une perte, vous devriez quand même payer cette taxe de retenue de 2,5 %. C’est le seul cas où le fait de posséder votre achat à votre nom personnel serait préjudiciable.
Financement bancaire au Costa Rica en tant qu’étranger
Parlons du financement au Costa Rica en tant qu’étranger. Il est possible pour un étranger d’obtenir un prêt auprès d’une banque costaricaine, mais pour être honnête, c’est très difficile. Le service à la clientèle sera frustrant, mais plusieurs banques proposent un financement. L’une d’entre elles est la Scotiabank. Une autre s’appelle le Banco Mefise, et elles proposent actuellement des taux d’intérêt d’environ huit virgule vingt-cinq pour cent, qui ne sont normalement fixes que pendant un an ou deux, puis ils deviennent un prêt à taux variable pour la durée du terme. Les banques proposent ici des prêts d’une durée de 25 à 30 ans, et elles vont normalement imposer une pénalité de remboursement anticipé si vous remboursez le prêt dans les 10 premières années. Elles utiliseront vos revenus et vos actifs en Amérique du Nord pour vous qualifier. Elles vérifieront votre cote de crédit là-haut. Il est important de noter qu’avec tout financement ici, vous aurez des frais de clôture supplémentaires. Vous aurez environ 1,85 % du montant du prêt en frais juridiques et frais d’enregistrement pour enregistrer le privilège. Il y aura également des frais modestes lorsque vous libérerez le prêt une fois que vous aurez remboursé la note en totalité.
Propriétés au Costa Rica à vendre avec financement du vendeur
Comme le financement est assez difficile avec les banques locales, nous faisons beaucoup de financement par le vendeur. De nombreux vendeurs achètent des biens ici, les ont achetés en espèces, et c’est une deuxième ou troisième maison, donc pour les aider à vendre, ils offrent un financement aux acheteurs potentiels. C’est tellement courant que c’est l’une des premières questions que nous posons lorsque nous prenons une nouvelle liste d’un vendeur. Nous demandons s’ils sont prêts à offrir un financement aux acheteurs potentiels pour les aider à vendre leur
propriété. Notre site Web dispose même d’une petite case à cocher que vous pouvez cliquer si vous souhaitez uniquement consulter les propriétés offrant un financement du vendeur. Maintenant, la chose avec les vendeurs, c’est qu’ils ne veulent évidemment pas être la banque pendant 30 ans. Souvent, ce qu’ils feront, c’est amortir un prêt sur 30 ans pour réduire les paiements mensuels, mais ensuite ils auront un paiement forfaitaire. Cela signifie que le solde total sera dû dans trois, cinq ou sept ans.
Parfois, je vois un vendeur aller jusqu’à 10 ans.
Les vendeurs vont généralement demander entre 30 et 50 pour cent de mise de fonds, et les taux d’intérêt sont totalement négociables. J’ai vu des taux d’intérêt négociés entre 4 et 12 % avec les vendeurs, bien que généralement je voie les vendeurs essayer d’être proches de ce que les banques locales facturent. Si les banques locales facturent actuellement huit virgule vingt-cinq, vous pouvez vous attendre à ce que les taux d’intérêt des vendeurs essaient d’être autour de sept et peut-être neuf pour cent. Comme le financement est difficile ici au Costa Rica, l’une des meilleures façons de financer une propriété, c’est si vous avez la chance d’avoir des fonds propres dans une résidence personnelle en Amérique du Nord, obtenez une ligne de crédit hypothécaire ou un refinancement en espèces, puis utilisez ces fonds pour acheter une propriété ici. Cela sera votre source de financement la plus abordable ici au Costa Rica.
Tendances immobilières
Parlons des tendances immobilières ici au Costa Rica. Il y a un dicton courant qui dit que “si les États-Unis attrapent un rhume, nous éternuons”, et cela a été assez vrai d’après ce que j’ai vu au cours de mes presque 20 ans d’activité ici. Cela se produit généralement avec un décalage, donc s’il y a des nouvelles négatives ou des craintes de récession ou autre chose qui se passe en Amérique du Nord, généralement nous commençons à le ressentir ici six à huit mois plus tard. Ce que j’ai remarqué, c’est que nos courbes ne sont pas aussi raides qu’elles le sont au nord. J’attribue principalement cela au manque de financement, dont nous venons de parler.
Comme c’est principalement un marché au comptant, nous avons des vendeurs qui ont acheté en espèces ; c’est leur deuxième ou troisième maison, donc ils ne sont pas liés à un prêt hypothécaire dont ils doivent se libérer. Nous n’avons pas autant d’acheteurs potentiels, puisque c’est généralement un marché au comptant, donc nos annonces ne se vendent pas aussi rapidement qu’elles le font en Amérique du Nord. Cela signifie que nos courbes ne sont pas aussi raides que celles de l’Amérique du Nord. Nous avons une appréciation stable et progressive, mais vous ne voyez pas ce genre de chose se produire tout le temps en ce moment.
Achat dans une communauté fermée
Parlons des associations de propriétaires. Si vous achetez dans une communauté fermée, vous serez soumis aux règles et règlements du régime de copropriété. Certaines choses importantes à noter sont que, tout d’abord, beaucoup d’entre elles n’acceptent pas les animaux de compagnie. Si vous avez un chien, un chat ou plusieurs animaux de compagnie, assurez-vous d’en informer votre agent immobilier afin qu’il puisse éliminer les associations qui n’acceptent pas les animaux de compagnie.
Dans les associations de propriétaires, vous aurez des frais mensuels d’association de propriétaires, et j’ai vu ces frais varier de 50 dollars par mois à plus de 1000 dollars par mois en fonction des services inclus. Ce que je constate, c’est qu’il y a généralement une grande différence entre les associations de propriétaires nord-américaines et les associations de propriétaires costaricaines. Les associations gérées par des Nord-Américains incluent souvent des services supplémentaires pour faciliter la vie du propriétaire. Par exemple, dans cette communauté où nous nous trouvons, ils incluent l’eau, la télévision par câble et Internet haut débit sans fil. Il y a un gestionnaire bilingue sur place, et dans une association costaricaine, cela sera généralement à la carte.
Dans une association de propriétaires, vous posséderez vos condos ; vous posséderez le titre du bien ainsi qu’un pourcentage des parties communes. Par exemple, il y a 36 unités ici, donc vous en posséderiez une, et ensuite les propriétaires vous fourniraient un devis basé généralement sur la superficie que vous possédez ou le nombre de chambres. Au moins une fois par an, il y aura une assemblée générale. Ici, un vote majoritaire peut approuver des changements budgétaires, des changements de personnel, et ainsi de suite.
Il est vraiment important si vous achetez dans une association de propriétaires de lire les statuts et de passer en revue leur budget pour vous assurer qu’ils disposent d’un fonds de réserve adéquat. Cela vous assurera que vous ne serez pas frappé par une évaluation spéciale qui sortira de votre poche peu de temps après l’achat. Il est bon de savoir s’il y a des projets spéciaux en cours qui pourraient vous obliger à débourser de l’argent peu de temps après l’achat.
Coût de la vie au Costa Rica et dépenses mensuelles
D’accord, une fois que vous possédez une propriété au Costa Rica, parlons des types de dépenses mensuelles auxquelles vous pouvez vous attendre. Les services publics tels que l’eau sont extrêmement abordables ; vous aurez probablement une facture d’eau de 10 à 30 dollars sur n’importe quelle propriété que vous achetez. L’électricité, en revanche, peut être assez chère, et si vous êtes dans une communauté en bord de mer où vous utiliserez probablement la climatisation, vous devez être vraiment prudent en ce qui concerne votre facture d’électricité. Je demanderais en fait à l’agent immobilier de vous fournir plusieurs factures d’électricité pour que vous sachiez dans quoi vous vous engagez. Il y a une grande différence entre les systèmes de climatisation à mini-split et les systèmes de climatisation centrale et leur efficacité. Ces nouveaux mini-splits, qui sont sortes de ces unités murales que vous avez, peuvent être très efficaces s’ils utilisent la nouvelle technologie à inversion, mais je vois généralement des factures d’électricité allant de 100 à plus de mille dollars par mois dans ces communautés en bord de mer.
Vous avez le câble et Internet qui sont généralement proposés en package pour environ 65 dollars par mois, ce qui vous donnerait un accès Internet assez rapide ici à la plage. Vous pouvez obtenir au moins 200 mégabits par seconde. Les impôts fonciers sont un sujet intéressant car ils sont très abordables ; ils représentent 0,25 % de la valeur imposée, et donc, par exemple, sur un achat de 200 000 dollars, cela ne représenterait que 500 dollars par an en impôts fonciers. Il y a une exception si vous tombez dans ce qu’ils appellent la catégorie de l’impôt de luxe, et si vous avez une valeur de construction d’environ deux cent trente mille dollars, alors après cela, il y a une échelle graduée, mais généralement c’est un supplément de 0,25 %, et cela ne concerne que si vous avez une grande résidence avec des matériaux haut de gamme qui entrerait dans cette catégorie d’impôt de luxe.
Obtenir la résidence en tant qu’étranger
Parlons de la résidence. Si vous prévoyez de déménager ici à temps plein ou de prendre votre retraite ici au Costa Rica, il sera avantageux pour vous d’obtenir votre résidence ; sinon, vous devrez quitter le pays tous les 90 jours. Lorsque vous arrivez au Costa Rica, vous obtenez un tampon sur votre passeport qui vous permet de rester 90 jours. Cela dit, le profil typique de l’acheteur avec lequel je travaille est quelqu’un qui va utiliser sa propriété pendant seulement quelques mois par an, puis la louer le reste de l’année. Dans ce cas, il peut ne pas être conseillé d’obtenir votre résidence ; une fois que vous êtes devenu résident, vous devez commencer à cotiser à la CCSS, qui est le Programme de soins de santé social, que vous n’utiliserez peut-être jamais, donc je dirais seulement que cela vaut la peine d’obtenir la résidence si vous allez vivre ici à temps plein.
Il existe trois principales façons dont nos clients demandent la résidence. La première est par le biais de la résidence d’investisseur, et le Costa Rica dit que vous pouvez investir dans une entreprise, une propriété ou une combinaison d’articles d’une valeur supérieure à 150 000 dollars. Cela était auparavant de 200 000 dollars, mais cela a récemment été réduit à 150 000 dollars. Donc, par exemple, vous pouvez acheter une propriété pour 130 000 dollars et ensuite un véhicule pour 20 000 dollars, et cela vous qualifierait pour la résidence d’investisseur. La deuxième option est la résidence de pensionné ou de retraité. Vous devrez montrer que vous avez une pension garantie d’au moins 1 000 dollars par mois ; cela peut être la sécurité sociale. Si vous ne l’avez pas, si vous n’êtes pas encore à la retraite, une troisième option est appelée résidence de rentista, où vous pouvez montrer un revenu garanti de 2 500 dollars par mois, ou vous pouvez mettre 60 000 dollars dans un compte bancaire spécial d’où vous retirerez 2 500 dollars par mois, et cela sera votre revenu garanti pendant 24 mois. Ce sont vos trois principales façons de qualifier pour la résidence. Les voies plus difficiles et plus coûteuses seraient de se marier avec un Costaricien ou d’avoir un enfant ici au Costa Rica, mais encore une fois, ce n’est pas nécessaire pour acheter une propriété ici au Costa Rica.
Guide de l’acheteur au Costa Rica gratuit
J’ai toutes ces informations sous forme écrite, donc si vous voulez m’envoyer un e-mail, je peux vous envoyer mon guide de l’acheteur. Je sais aussi que chaque situation est différente, donc nous pouvons nous connecter par téléphone si vous le souhaitez, et nous serions heureux de vous aider dans votre recherche immobilière ici au paradis.
Je m’appelle Shawn Fletcher. Je suis agent immobilier chez RE/MAX Oceanside ici à Jaco Beach, au Costa Rica, et je suis votre spécialiste des propriétés en bord de mer et des condominiums.
