No compre en Costa Rica sin estos conocimientos básicos
Hola, mi nombre es Shawn Fletcher. Soy de RE/MAX Oceanside aquí en Jaco Beach, Costa Rica, y el propósito de este video es discutir la propiedad en Costa Rica para extranjeros. Quiero guiarte a través de una compra típica y discutir temas importantes como los costos de cierre, título versus concesión, impuestos de residencia, asociaciones de propietarios y algunos otros temas importantes. Si estás considerando comprar una propiedad en Costa Rica, este video tendrá mucha información útil para ti. También lo he convertido en forma escrita, así que si quieres enviarme un correo electrónico, puedo enviarte mi guía para compradores.
Propiedad en Costa Rica como Extranjero
Hablemos de la propiedad en Costa Rica para extranjeros. En general, no hay restricciones para que los extranjeros sean propietarios de propiedades en Costa Rica, y la Constitución Costarricense en realidad otorga a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales al comprar propiedades. Hay una excepción, que discutiremos más adelante en el video, cuando se trata de propiedades de concesión, pero por lo demás, tú, como extranjero, puedes ser dueño de una propiedad con título de propiedad completo, al igual que en América del Norte. Cuando compras una propiedad, el comprador y el vendedor deben comparecer ante un notario público para firmar la escritura de transferencia a tu nombre. Un notario público en Costa Rica también debe ser un abogado, y esta escritura de transferencia se presenta y registra en una institución central llamada Registro Nacional. La función del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los derechos de propiedad registrados. Es un sistema muy seguro para ser dueño de una propiedad aquí en Costa Rica.
Propiedades de Concesión
Bien, hablemos de las propiedades de concesión. Aquí en la costa, los primeros 50 metros desde la marca de marea alta promedio, en realidad nadie puede ser dueño o construir en esa área. Los siguientes 150 metros más allá de eso se llaman zona marítima o zona de concesión. En la zona de concesión, en realidad no puedes ser dueño de la propiedad; la estás arrendando al gobierno. En un plazo de 20 años, normalmente pagas una tarifa de concesión anual, y al final de esos 20 años, debes solicitar la renovación de esa concesión. Hay otra restricción para los extranjeros: no pueden ser dueños de más del 49 por ciento de una propiedad en concesión. Entonces, lo que suelen hacer los extranjeros es formar una corporación costarricense. Se convierten en accionistas del 49 por ciento y luego traen a un costarricense como accionista del 51 por ciento, y luego tienen un acuerdo privado firmado entre los dos donde esa persona no tiene derechos sobre la propiedad.
Ahora, hay aproximadamente un 10 por ciento de la costa en Costa Rica que tiene título de propiedad completo hasta la marca de los 50 metros, como en Jaco. Aquí, toda la playa tiene título de propiedad completo hasta los 50 metros, por eso tenemos muchas torres de condominios y hoteles construidos justo en la arena. Aquí, puedes tener una propiedad simple con título completo en el futuro.
El Proceso de Compra
Hablemos ahora del proceso de compra. Es increíblemente importante trabajar con un agente de bienes raíces experimentado porque no hay MLS aquí en Costa Rica. Por lo tanto, el agente de bienes raíces con el que trabajas realmente debe conocer bien el mercado y poder mostrarte todas las propiedades que se ajusten a tus objetivos, preferencias y presupuesto. Deben comprender el mercado.
Una vez que hayas identificado una propiedad que deseas comprar, este agente de bienes raíces va a redactar un contrato de compra para ti. Eso se parecerá mucho a un contrato de compra en América del Norte. Comenzará con los detalles de la propiedad. Luego tendrá un monto de depósito, que en Costa Rica muchas veces es de 10 dólares. Una empresa de custodia de terceros se encarga de mantener ese depósito. Solo un aviso: las empresas de custodia probablemente sean la parte más difícil de cualquier transacción aquí en Costa Rica porque Costa Rica tiene regulaciones muy estrictas contra el lavado de dinero. Por lo tanto, deberás demostrar el origen de tus fondos. Le digo a mis clientes: te sentirás como un traficante de drogas o un lavador de dinero hasta que se demuestre lo contrario. Te pedirán estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos y otros documentos de verificación de ingresos para asegurarse de que el dinero esté limpio.
Tu dinero se mantendrá completamente reembolsable en esta empresa de custodia por un plazo normalmente de 15 a 20 días si estamos tratando con un condominio o casa estándar. Durante esos 15 a 20 días, primero tendrás un abogado que verifique el título para asegurarse de que esté limpio y transferible y que no haya gravámenes o cargas que obstaculicen la transferencia del título. Contrataremos a un inspector de viviendas que hará una inspección de la casa o el condominio. Luego negociaremos las reparaciones con el vendedor. Ya sea que el vendedor esté de acuerdo en hacer las reparaciones antes del cierre o que te dé un crédito. Si no pueden llegar a un acuerdo sobre eso, puedes retirarte de la compra y recuperar tu depósito sin hacer preguntas. También hacemos una lista de inventario durante este período solo para verificar todo lo que está incluido en la venta. Una vez que hayamos concluido el período de diligencia debida y todo esté limpio y entendido, realmente puedes cerrar en cualquier momento después de eso. Aun así, nos gusta poner un poco de margen, normalmente de unos 15 días, por lo que un cierre de 30 días es muy común en Costa Rica.
¿Quién Paga los Costos de Cierre?
El contrato de compra también detallará quién paga los costos de cierre, y los costos de cierre son significativos, así que es importante saber que tienes alrededor del cuatro por ciento en costos de cierre en total. Esto se compone de honorarios legales, que ascienden aproximadamente al 1,25 por ciento. Tienes un impuesto de transferencia del 1,5 por ciento; hay costos de registro en el Registro Nacional para registrar tu nombre como el nuevo propietario de la propiedad que son aproximadamente del 0,87 por ciento; tienes un cargo por la empresa de custodia; y luego hay algunos otros
cargos pequeños. Si quieres, por ejemplo, tener una corporación costarricense, hay una tarifa para establecerla.
Comprar a través de una Corporación Costarricense
Cuando compras una propiedad en Costa Rica, puedes comprarla a tu nombre personal con tu pasaporte extranjero o puedes establecer una corporación costarricense, que es equivalente a una LLC en América del Norte y uno de los beneficios de comprar en una corporación es que te brinda cierta protección de responsabilidad aquí en Costa Rica. No puedes traspasar el velo corporativo, por lo que cualquier activo que tengas en una corporación estará protegido de esa manera. Permíteme darte un peor escenario: si vienes de vacaciones y alquilas un automóvil y accidentalmente atropellas a alguien al costado de la carretera, todos los activos que tengas en una corporación estarán completamente protegidos de responsabilidad en esa situación.
Otra ventaja de la incorporación es que puedes otorgar fácilmente un poder notarial a alguien para que firme en tu nombre o realice acciones en tu nombre sin que tú estés en el país. Entonces, un simple poder notarial puede ser enviado por correo electrónico para que lo firmes y escanees de regreso, y puedes otorgarle a alguien como yo el poder notarial para, por ejemplo, cambiar el nombre de tu factura de electricidad o incluso vender tu propiedad en tu nombre sin que tú estés aquí. Así que puedes detallar que le concedes a Shawn el poder de firmar en tu nombre por un monto de compra de X en esta fecha y que puedo aparecer en la hora de cierre, lo cual hago a menudo para mis clientes, y entonces pueden cerrar sin tener que volar aquí y estar presente. Poseer en una corporación también es beneficioso en el sentido de que puedes establecer una cuenta bancaria aquí en nombre de la corporación y tener menos restricciones que si fueras a establecer una cuenta bancaria a tu nombre personal.
Ahora, el aspecto negativo de una corporación, por supuesto, será el costo. Actualmente, cuesta alrededor de $650-700 para establecer una corporación, y luego tienes gastos de mantenimiento anuales. En primer lugar, tienes alrededor de $250 en impuestos corporativos que debes pagar cada año. Luego, cada abril, con la ayuda de un abogado, debes pagarles para registrar a los accionistas. El gobierno quiere que registres a todos los propietarios de la corporación, y eso te costará otros $250. Entonces, tienes alrededor de $500 en gastos anuales solo para mantener la corporación.
Comprar en Costa Rica a tu Nombre Personal
Si compras a tu nombre personal, por supuesto, no tendrás que pagar ninguna de estas tarifas. El aspecto negativo de comprar a tu nombre personal es que, al vender, si no eres residente, el gobierno retendrá el 2,5 por ciento del precio de compra en lugar de que pagues las ganancias de capital. Si tienes una gran ganancia desde la compra hasta la venta, esto no importa porque entonces estarás obligado a pagar el 15 por ciento en ganancias de capital. Pagarás el más alto de los dos. Si vendieras a punto de equilibrio o con pérdida, seguirías teniendo que pagar este impuesto de retención del 2,5 %. Ese es el único caso en el que ser dueño de tu compra a tu nombre personal sería perjudicial.
Financiamiento Bancario en Costa Rica como Extranjero
Hablemos del financiamiento en Costa Rica como extranjero. Es posible para un extranjero obtener un préstamo con un banco costarricense, pero para ser sincero, es muy difícil. El servicio al cliente será frustrante, pero varios bancos ofrecen financiamiento. Uno de ellos es Scotiabank. Otro se llama Banco Mefise, y actualmente ofrecen tasas de interés de alrededor del ocho y un cuarto por ciento, que normalmente solo se fija por uno o dos años, y luego se convierte en una hipoteca de tasa ajustable durante el plazo. Los bancos aquí ofrecen plazos de entre 25 y 30 años, y normalmente tendrán una penalización por pago anticipado si pagas el préstamo dentro de los primeros 10 años. Utilizarán tus ingresos y activos en América del Norte para calificarte. Revisarán tu puntaje crediticio de allá. Es importante tener en cuenta que con cualquier financiamiento aquí, tendrás costos de cierre adicionales. Tendrás aproximadamente el 1,85 por ciento del monto del préstamo en honorarios legales y costos de registro para registrar el gravamen. También habrá una pequeña tarifa cuando liberes el préstamo una vez que hayas pagado la nota en su totalidad.
Propiedades en Costa Rica en Venta con Financiamiento del Vendedor
Dado que el financiamiento es bastante difícil con los bancos locales, hacemos mucho financiamiento del vendedor. Hay muchos vendedores que compraron propiedades aquí, las compraron en efectivo y es su segunda o tercera casa, así que para ayudar a venderlas, ofrecerán financiamiento a los posibles compradores. Es tan común que es una de las primeras preguntas que hacemos cuando tomamos un nuevo listado de un vendedor. Preguntamos si están dispuestos a ofrecer financiamiento a los posibles compradores para ayudar a vender su propiedad. Nuestro sitio web incluso tiene una casilla de verificación que puedes marcar si solo deseas ver propiedades que ofrecen financiamiento del vendedor. Ahora, lo que suelen hacer los vendedores es que obviamente no quieren ser el banco durante 30 años. A menudo, lo que hacen es amortizar un préstamo durante 30 años para reducir los pagos mensuales, pero luego tendrán un pago de globo. Esto significa que todo el saldo vencerá en tres, cinco o siete años. A veces veo a un vendedor llegar a 10 años.
Por lo general, los vendedores querrán un pago inicial del 30 al 50 por ciento, y las tasas de interés serán totalmente negociables. He visto tasas de interés negociadas con vendedores entre el 4 y el 12 por ciento, aunque normalmente veo a los vendedores tratando de estar cerca de lo que los bancos locales están cobrando. Si los bancos locales están cobrando ocho y un cuarto en este momento, puedes esperar que las tasas de interés de los vendedores intenten estar alrededor del siete y tal vez el nueve
por ciento. Dado que el financiamiento es difícil aquí en Costa Rica, una de las mejores formas de financiar una propiedad es si tienes la suerte de tener capital acumulado en una residencia personal en América del Norte, obtén una línea de crédito sobre el valor líquido de tu vivienda o un refinanciamiento en efectivo y luego utiliza esos fondos para comprar una propiedad aquí. Esa será tu fuente de financiamiento más asequible aquí en Costa Rica.
Tendencias Inmobiliarias en Costa Rica
Hablemos de las tendencias inmobiliarias aquí en Costa Rica. Existe un dicho común que dice que “si Estados Unidos se resfría, nosotros estornudamos”, y eso ha sido bastante cierto según lo que he visto en mis casi 20 años de negocios aquí. Por lo general, ocurre con retraso, por lo que si hay noticias negativas o temores de recesión o cualquier otra cosa en América del Norte, normalmente lo sentimos aquí seis u ocho meses después. Lo que he visto es que nuestras curvas no son tan pronunciadas como las que se ven en el norte. Principalmente atribuyo eso a la falta de financiamiento, que acabamos de discutir.
Dado que es principalmente un mercado en efectivo, tenemos vendedores que compraron en efectivo; es su segunda o tercera casa, por lo que no están atados a una hipoteca de la que necesiten liberarse. No tenemos tantos compradores en el mercado, ya que normalmente es un mercado en efectivo, por lo que nuestras propiedades no se venden tan rápido como lo hacen en América del Norte. Eso significa que nuestras curvas no son tan pronunciadas como las del norte. Tenemos una apreciación constante y gradual, pero no vemos este tipo de cosas todo el tiempo en este momento.
Comprar en una Comunidad Cerrada
Hablemos de las asociaciones de propietarios. Si estás comprando en una comunidad cerrada, estarás sujeto a las reglas y regulaciones del régimen de condominio. Algunas cosas importantes a tener en cuenta son que, en primer lugar, muchas de ellas no son amigables con las mascotas. Si tienes un perro, gato o varias mascotas, asegúrate de informar a tu agente de bienes raíces para que pueda eliminar las asociaciones que no son amigables con las mascotas.
En las asociaciones de propietarios, tendrás cuotas mensuales de propietario, y he visto que varían desde $50 al mes hasta más de $1000 al mes, según los servicios que incluyan. Lo que he observado es que normalmente hay una gran diferencia entre las asociaciones de propietarios de América del Norte y las de Costa Rica. Las asociaciones administradas por estadounidenses a menudo incluyen servicios adicionales para facilitar al propietario. Por ejemplo, en este desarrollo en el que estamos, incluyen agua, cable de televisión y conexión a internet de alta velocidad. Hay un administrador bilingüe en el lugar, y en una asociación administrada por costarricenses, normalmente eso se pagará por separado.
En una asociación de propietarios, serás dueño de tus condominios; tendrás el título de la propiedad más un porcentaje de las áreas comunes. Por ejemplo, aquí hay 36 unidades, así que serías dueño de una de ellas, y luego los propietarios te darán una cotización que normalmente se basa en la superficie que posees o en el número de habitaciones. Al menos una vez al año, habrá una reunión anual. Aquí, una mayoría de votos puede aprobar cambios en el presupuesto, cambios de personal y cosas por el estilo.
Es realmente importante si estás comprando en una asociación de propietarios leer los estatutos y también revisar su presupuesto para asegurarte de que tengan un fondo de reserva adecuado. Esto te asegurará que no te golpearán con una evaluación especial que saldrá de tu bolsillo poco después de comprar. Es bueno averiguar si hay proyectos especiales que están en proceso y que puedan hacer que tengas que pagar de tu bolsillo poco después de comprar.
Costo de Vida y Gastos Mensuales en Costa Rica
Bien, una vez que eres dueño de una propiedad en Costa Rica, hablemos de qué tipo de gastos mensuales puedes esperar. Los servicios públicos como el agua son extremadamente asequibles; probablemente solo tendrás una factura de agua de $10 a $30 al mes en cualquier propiedad que compres. La electricidad, por otro lado, puede ser bastante cara, y si te encuentras en una comunidad de playa donde tendrás el aire acondicionado funcionando bastante, debes ser muy cuidadoso con lo que podría ser tu factura de electricidad. En realidad, te recomendaría que el agente de bienes raíces te proporcione una cantidad de facturas de electricidad solo para que sepas a lo que te estás enfrentando. Hay una gran diferencia entre los sistemas de aire acondicionado central y los mini splits y si son eficientes. Estos nuevos mini splits, que son unidades de pared, pueden ser muy eficientes si son de la nueva tecnología invertida, pero normalmente veo facturas de electricidad entre $100 y más de mil dólares al mes en estas comunidades de playa.
Tienes cable e internet que normalmente vienen en un paquete por alrededor de $65 al mes, lo que te daría un servicio de internet de alta velocidad aquí en la playa. Puedes obtener al menos 200 megabits por segundo. Los impuestos de propiedad son un tema interesante porque son muy asequibles; representan el 0,25 por ciento del valor fiscal, por lo que, por ejemplo, en una compra de $200,000, solo serían alrededor de $500 al año en impuestos de propiedad. Existe una excepción si caes en lo que llaman la categoría de impuesto de lujo, y eso es si tienes un valor de construcción de más o menos $230,000 dólares, entonces después de eso, hay una escala graduada, pero normalmente es un 0,25 por ciento adicional, y eso es solo si tienes una gran residencia con materiales de alta gama que caerían en esta categoría de impuesto de lujo.
Obtención de Residencia como Extranjero
Hablemos de la residencia. Si planeas mudarte aquí a tiempo completo o jubilarte aquí en Costa Rica, será ventajoso para ti obtener tu residencia; de lo contrario, tendrás que salir del país cada 90 días. Cuando llegas a Costa Rica, obtienes un sello en tu pasaporte que te permite quedarte durante 90 días. Dicho esto, el perfil típico del comprador con el que trabajo
es alguien que compra una propiedad aquí pero no se muda aquí a tiempo completo. Probablemente estés considerando esto como una segunda o tercera casa. Sin embargo, si planeas mudarte aquí a tiempo completo, hay varias categorías diferentes de residencia que pueden beneficiarte.
Una de las más comunes es la residencia de inversionista, que normalmente se otorga si inviertes al menos $200,000 en propiedad aquí en Costa Rica. Hay algunos otros requisitos como presentar un informe de antecedentes penales, una carta de buena conducta de tu departamento de policía local y algunas otras cosas, pero esa es la más común. También hay otras categorías como la residencia de jubilado, que normalmente se otorga a personas que tienen ingresos de jubilación de al menos $1000 al mes. También está la residencia de rentista, que normalmente requiere ingresos pasivos de al menos $2500 al mes durante dos años. También existe la opción de obtener residencia como un inversionista en un negocio. Por ejemplo, si abres un restaurante aquí en Costa Rica y puedes demostrar que has invertido al menos $200,000 en ese negocio, podrías obtener residencia como inversionista.
La solicitud de residencia normalmente se procesa aquí en Costa Rica y puede llevar de seis meses a dos años, dependiendo de la categoría en la que te encuentres y de la eficiencia de la institución que procesa la solicitud en ese momento. Puede ser un proceso largo y complicado, pero si planeas mudarte aquí a tiempo completo, definitivamente es algo que querrás considerar.
Impuestos de Residencia en Costa Rica
Hablemos de los impuestos de residencia en Costa Rica. Los impuestos de residencia son bastante asequibles en Costa Rica. Para los residentes, solo se aplica un impuesto sobre la renta sobre los ingresos generados dentro del país, no sobre los ingresos generados fuera de Costa Rica. Entonces, si tienes ingresos de una pensión o inversiones fuera de Costa Rica, no tendrás que pagar impuestos sobre esos ingresos aquí. Eso es una ventaja importante para las personas que se jubilan aquí y que pueden tener ingresos pasivos de otras fuentes. Los impuestos sobre la renta comienzan en un 10 por ciento y aumentan gradualmente hasta un 15 por ciento, dependiendo de tu nivel de ingresos. Para los ingresos generados dentro de Costa Rica, tienes un umbral exento de alrededor de $15,000 al año en el que no pagarás impuestos.
Para los extranjeros que no son residentes, los impuestos sobre la renta son diferentes. Los extranjeros no residentes pagarán un 15 por ciento de impuesto sobre la renta sobre cualquier ingreso generado en el país. Entonces, si eres un extranjero que compra una propiedad aquí y alquilas esa propiedad, pagarás un 15 por ciento de impuesto sobre los ingresos de alquiler. Dicho esto, si tienes un ingreso que proviene de alquileres y eres residente, nuevamente, no pagarás impuestos sobre ese ingreso aquí en Costa Rica.
Por otro lado, los impuestos sobre las ventas en Costa Rica son bastante altos. Actualmente, el impuesto sobre las ventas es del 13 por ciento. Casi todos los productos y servicios en Costa Rica están gravados con el impuesto sobre las ventas, por lo que es un costo significativo para las personas que viven aquí.
Seguro Médico en Costa Rica
Hablemos de seguros médicos en Costa Rica. Muchos extranjeros vienen aquí a Costa Rica debido a su excelente atención médica y servicios médicos de calidad. Tenemos varios hospitales privados que ofrecen atención médica de calidad internacional, y la mayoría de los médicos en estos hospitales son bilingües y están capacitados en los Estados Unidos o en otros lugares. La atención médica aquí es significativamente más asequible que en América del Norte y la mayoría de los países occidentales.
La atención médica aquí se financia a través del sistema de seguridad social conocido como la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS o “La Caja”). Para calificar para este sistema de seguridad social, debes estar empleado en Costa Rica o ser residente. Dicho esto, el sistema de seguridad social aquí es bastante asequible, y la mayoría de los extranjeros que viven aquí también contratan seguros médicos privados para complementar la atención que reciben a través de la Caja. Los seguros médicos privados son bastante asequibles en comparación con los precios que encontrarías en los Estados Unidos o en otros países occidentales.
En general, la atención médica en Costa Rica es de alta calidad, asequible y fácilmente accesible para los extranjeros que viven aquí. Muchos extranjeros eligen Costa Rica como destino de jubilación debido a su excelente atención médica y servicios médicos de calidad.
Conclusión
Bueno, eso resume la información clave que debes conocer si estás considerando comprar una propiedad en Costa Rica como extranjero. Si tienes alguna pregunta adicional o necesitas más información sobre un tema específico, no dudes en contactarme. Espero que este video y guía escrita te hayan proporcionado una visión general sólida del proceso de compra de propiedades en Costa Rica y de los factores importantes que debes tener en cuenta al hacerlo. Gracias por tomarte el tiempo de ver este video, y espero que te sea útil mientras consideras tus opciones de compra de propiedades en Costa Rica.
Mi nombre es Shawn Fletcher. Soy agente de bienes raíces de RE/MAX Oceanside aquí en Jaco Beach Costa Rica y soy su especialista en condominios y frente al mar.
